HECHOS
Se suscribió un contrato de arrendamiento de bien inmueble de vivienda urbana el y el arrendatario paga el canon de arrendamiento por fuera de los cinco días establecido por las partes en el contrato.

El arrendatario RAMIRO CORSO tiene mal comportamiento que perturba la convivencia de los vecinos en la Urbanización, quienes pusieron queja ante la administración del conjunto, de allí que incurra en mora en el pago del canon y en perturbación a los vecinos. En el mes de diciembre, el arrendatario cancela el arriendo, pero no se va, y el arrendador interpone contra el arrendatario proceso ordinario de restitución de inmueble.

En el mes de enero el inquilino se va, luego de pagar el valor del arriendo hasta el mismo mes de enero. Posteriormente en el mes de marzo del mismo año, el arrendador consigue otro arrendatario. Dentro del proceso el arrendador tiene como pretensión que se le pague los canones de arrendamiento de todo el año, y el arrendatario se opone diciendo que ya existe otro contrato de arrendamiento por el que el inquilino esta respondiendo o tiene la obligación de responder.

Resolver
Como juez el arrendador tiene derecho a que se le pague los doce canones de arrendamiento
Hasta cuando entrega?
Hasta cuando volvió a arrendar?
Cuales son los derechos en conflicto?


ENSAYO


De conformidad con el artículo 1973 del Código Civil, el contrato de arrendamiento es aquél en que las dos partes se obliganrecíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por éste goce un precio determinado que puede ser en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada, y que se llama renta cuando se paga periódicamente.

El arrendador se obliga a entregar al arrendatario la cosa arrendada, a mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. El arrendatario por su parte, es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podra, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podra el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización dejando subsistir el arriendo. El pago del precio debe hacerse conforme a lo estipulado en forma mensual si es urbano, y si es rural en forma anual.

En los casos en los que por culpa del arrendatario el arrendador da por terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario estara obligado a pagar al arrendador el valor de los perjuicios, en especial al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo o en queel arriendo hubiese terminado sin desahucio, pero podra eximirse de ese pago proponiendo persona idónea que los sustituya por el tiempo que falte. Si el arrendatario no cumpliere con la obligación de restituir el inmueble al finalizar el contrato, el arrendador lo constituira en mora con el requerimiento respectivo, y si requerido no restituye el inmueble sera condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora y los demas que contra él competa como injusto detentador.

Conforme a lo anterior, podemos afirmar que contra el arrendatario que incurre en mal comportamiento que perturba la convivencia con los vecinos, se puede incoar una querella policiva conforme al Código Nacional de Policía por perturbación a la tranquilidad de los vecinos, para que se ordene al perturbador cesar los actos que alteran el orden publico ya sea en la modalidad de tranquilidad, salubridad, ornato y seguridad pública.

Desde el punto de vista civil, se ha presentado el incumplimiento de un contrato de arrendamiento de inmueble destinado para vivienda urbana, por violación al reglamento de propiedad horizontal que obliga a los residentes a observar actos de buenas costumbres y respetar el Código Nacional de Policía, así como también el incumplimiento por el no pago oportuno de los canones de arrendamiento, es decir dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, que es la modalidad con la que se pactó el pago periódicodel arrendamiento.

El arrendador paga todos los meses de arrendamiento atrasados y se pone al día en el mes de enero del año siguiente, fecha en la que se va del inmueble, pero ya se le había incoado la demanda de restitución de inmueble, solicitando que se le paguen doce meses de arrendamiento, no obstante en el mes de marzo el arrendatario suscribe con otro arrendatario contrato de arrendamiento.

En relación a las pretensiones de la demanda de restitución de bien inmueble por incumplimiento del contrato, es claro que el juez debe declarar el incumplimiento del contrato, por ende ordenar que el arrendatario haga la restitución del mismo al arrendador; pero como quiera que a partir del mes de marzo el propietario antes de que el juez fallara el proceso de restitución de inmueble, volvió a suscribir un nuevo contrato, con otro arrendatario y recibió de allí en adelante los canones de arrendamiento; es evidente que el arrendatario ya no tiene que restituir el bien, porque el propietario arrendador ejecutó actos de señor y dueño, es decir, ante la ida del inmueble del arrendatario, lo tomó para volverlo a arrendar, y como consecuencia de esos actos de señor y sueño recibe los canones de arrendamiento.

Siendo así el juez declara el incumplimiento del contrato, y en su lugar ordena pagar los perjuicios al arrendador que genero la mora en el pago de los canones de arrendamiento, que consiste en el pago de los canones dejados de cancelarentre el último mes pagado, y el término que permaneció el inmueble desocupado pero con el contrato vigente, que cesa el día en que se suscribe el nuevo contrato, lo cual indica que el juez de ninguna manera puede ordenar el pago de la totalidad de los meses de arrendamiento transcurrido entre el ultimo pago y la fecha de vencimiento del plazo del contrato, puesto que entre dicho plazo se interpuso la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por el cual el arrendador percibe canones de arrendamiento que interrumpe el perjuicio ocasionado por el arrendatario deudor incumplido.

Así las cosas, el arrendador sólo puede reclamar el pago de los canones de arrendamiento pendiente entre el último pagado y hasta el mes de marzo cuando celebró el nuevo contrato. Se entiende que el primer arrendatario entrega el inmueble, no el día en que se fue de éste, sino el día en que el arrendador suscribe el nuevo contrato de arrendamiento con el otro arrendatario, fecha en que se produce la entrega del inmueble al nuevo inquilino, por lo que se entiende que si el arrendador entrega el inmueble al nuevo arrendatario, es porque ambos os dan pro recibido.

Los derecho en conflicto estan determinados por los derechos de la parte arrendadora, que tiene derecho a ejercer los derechos de señor dueño, y/o poseedor del inmueble, tales como la capacidad de enajenación, uso, goce, y en desarrollo del poder de disposición decide suscribir un contrato dearrendamiento de vivienda urbana, así mismo tiene derecho a percibir un precio por el arrendamiento, a exigir a que se cumpla con el plazo del mismo, y con las fechas de pago, y derecho a que el bien sea mantenido y conservado en el estado en que se encuentra, así como también derecho a presentar el requerimiento para la constitución en mora, y el derecho a demandar ante los jueces el cumplimiento del contrato, la declaración de incumplimiento del mismo, el pago de los canones de arrendamiento, a la restitución del inmueble, y el pago de los perjuicios que genere el incumplimiento.

Por su parte, los derechos del arrendatario son los de recibir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el derecho a exigir la declaración de cumplimiento parcial o total del contrato, el derecho a presentar excepciones de fondo dentro del proceso de restitución del inmueble, tales como la de cumplimiento del contrato, el pago, y la exigibilidad total de la obligación.

Este trabajo tuvo como fuente el Código Civil Colombiano, el Código General del Proceso, y los tomos 2, 3 y 4 de Obligaciones, Derecho reales y de contratos de Arturo Valencia Zea y Alvaro Ortiz Monsalve, Editorial Temis, Abril de 2002.


UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

Facultad de Derecho


CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES

Bogota D.C., 12 de agosto de 2019