ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO INMOBILIARIO EN LA REP. DOM.

Primer Periodo: 1493.
El primer período se inicia con la 'Bula Inter Caétera', o 'Noverum Universi', del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493. La bula es un documento oficial que dicta el maximo representante de la iglesia católica, cuya particularidad fue donar y ceder a perpetuidad las tierras del nuevo mundo a los reyes católicos. Con esa bula se inicia, evidentemente, el primer período de la historia de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.
Las dos bulas. Estudio de las bulas.
* La Bula Inter Caetera: le otorga a los reyes de España el derecho de disponer de las tierras a su antojo y conveniencia.

* La Bula Romanus Pontifex: le otorga a los reyes la obligación de propagar la fe católica en las tierras recién descubiertas con poder de designar ellos los obispos, abades y otros jerarcas eclesiasticos.
Estas Convirtieron a los reyes en verdaderos seglares de la iglesia en las indias española, no sólo controlando la administración de los impuestos eclesiasticos, sino también designando todos los altos dignatarios de la iglesia hasta el clero parroquial también. Así el real patronato, del que ya gozaban los monarcas desde siglos anteriores se extendió y amplió en América a favor de la Corona Hispana. Los reyes tuvieron en la iglesia católica de América uno mas de sus organismo administrativo, tan centralizado como los otros y sometido totalmente a su política indiana global'.
Entre lasdisposiciones del Real Patronato se dispuso que todas las bulas papales debían contar con el beneplacito de los reyes de España para su ejecución en España e India.

Alcance de las Bulas
Mediante la bula Inter Caetera de 1493, los reyes Fernando e Isabel extendieron a sus posesiones en indias el derecho que ya tenían los gobernantes sobre Castilla y Aragón de percibir para sí todos los diezmos y demas impuestos eclesiasticos que en otros países captaba la iglesia y enviaba a Roma.
En ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas. En ese período convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo éste último un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando derecho.

Criticas de las Bulas
Las bulas del Papa Alejandro VI, fueron duramente criticada porque en ella se le daba a los reyes católicos el derecho de disponer de las tierras que había descubierto Colón. Se cuestionaba el derecho que tenía el Papa o no de donar las tierras que habían sido descubiertas sin que estas fueran hasta ese momento propiedad de la iglesia católica. Pero independientemente de que tuviera derecho o no el Papa a cederla, lo cierto es que esa Bula Inter Caetera terminó teniendo fuerza de ley porque la Corona española la usó para justificar en lo adelante todas las operaciones jurídica que hiciera con las tierras del nuevo mundo.Razones históricas de las bulas
La ideología de la época consideraba que Dios era el creador, y por consiguiente, dueño de todo el mundo, incluyendo las tierras conocidas y por conocer y como el Papa era su representante en la tierra, por la figura jurídica del mandato, podía decidir en nombre de Dios, a quien se la cedía y a quien no.
A partir de mayo de 1493, ya descubierta las Antillas, los reyes católicos pudieron tener documentos haciéndole dueño de la mar océana y de las islas y tierras firmes que había descubierto Colón, derecho éste que le fue otorgado mediante la bula Inter Caestera.
Segundo periodo: 1578

El segundo período inicia con la ley de Amparo Real. Esta ley es una Ley de Indias. Las leyes de indias eran leyes que provenían del Consejo de Indias.

La ley de Amparo Real lo que hacía era que amparaba en su derecho de propiedad a aquel que tuviese un documento previo a la ley y una justa prescripción. Era una especie de saneamiento.

Esta ley vino porque a veces los reyes decían a una persona que tomara todos los terrenos que conquistaran, pero los conquistadores se excedieron. Entonces las personas debían demostrar el documento por el que obtuvieron sus terrenos y su prescripción.

En este segundo período cómo estaba organizado el derecho de propiedad en la isla. Había varios tipos de propiedad

a) La propiedad realenga (la propiedad de los reyes).
b) La propiedad particular de los colonos españoles.
c) La propiedad eclesiastica.
d) La propiedad de lacomunidad indígena.

Tercer periodo: 27-02-1844 Independencia de la República Dominicana

El tercer período inicia con la independencia. Por la independencia, el nuevo Estado es dueño de todo el territorio que va a conformar esa República Dominicana. El estado es propietario de lo que hasta entonces era de gobiernos extranjeros.

En este período existen dos leyes de mucha importancia. La ley de 'bienes nacionales' de 1845. Esta ley decía que todo terreno abandonado pasaban a ser bienes nacionales.
Otra ley importante es la ley sobre Registro y Conservación de hipotecas del 21/06/1890 (ley 2914). Esta ley es de suma importancia. Es importante siendo una ley tan vieja porque todavía esta vigente, esta ley de Conservación de hipotecas es para los terrenos no registrados, mientras que la ley de Registro de Tierras de 1920 se aplica a los terrenos ya registrados.

El encargado de aplicar esa ley se llama 'Conservador de hipotecas'. Este es un funcionario nombrado por el Ejecutivo. Este funcionario funciona en el ayuntamiento. Ese es el encargado de transcribir los actos traslativos de propiedad y de inscribir los actos de hipoteca.

Diferencia entre transcribir e inscribir. Transcribir es copiar in extenso un acto. Inscribir es anotar los datos esenciales del acto.

Todo lo que tenga que ver con terrenos registrados No Se Va Al Conservador De Hipoteca, se va a la oficina de Registro de Títulos.

Cuarto período: Ley de Terrenos comuneros.

Un sistema jurídico de propiedadinmobiliar rural característico de la republica dominicana, es el de los terrenos, los cuales surgieron en la época colonial española, extendiéndose al periodo al periodo republicano y persistiendo aun hoy con un campo de aplicación reducido ya.
De este sistema hay también ejemplo en otras regiones de la América hispana especialmente en cuba, pero en ninguna otra parte fueron los terrenos comuneros tan extendidos ni de tanta importancia como en santo domingo.
Este sistema de propiedad territorial es el producto del régimen hatero establecido en las tierras llanas de la isla a fines del siglo XVI.
Los terrenos comuneros nunca fueron comunes. Es decir, no había copropiedad indivisa entre todos los dueños, como seria el caso de una sucesión, puesto que cada dueño dentro de un sitio podía no solo usar libremente su territorio, si no venderlo y dejarlo en sucesión sin necesidad de obtener la autorización de los demas dueños dentro del sitio.
Los hatos comuneros se solían dividir en sabanas y en monterías. Las sabanas servían de pastos para los animales y para conucos, mientras que en las monterías se casaba las reses cimarronas y se cortaba la madera. Generalmente los codueños de un sitio comunero convenían usar en común las monterías, mientras que por el contrario, las sabanas siempre fueron consideradas propias de cada dueño, quien usualmente les ponía linderos claros para marcar la extensión de su predio.

Quinto periodo: Orden ejecutivo 511 del 1ro de julio de 1920.

La Orden Ejecutiva No. 511 del1ro de julio de 1920, publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año, estableció el Sistema Torrens con el propósito de instaurar un régimen de registro de la propiedad inmobiliaria que garantizare la seguridad jurídica de los propietarios e inversionistas.
 
El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar ante éste la titularidad de sus derechos en un proceso judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente ordena al Registro de Títulos la emisión de un Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho e indica quién es su titular.
 
A partir de que el derecho de propiedad es registrado devienen en imprescriptible y nunca vuelve a salir del sistema, por lo que todos los cambios y afectaciones relacionados con el mismo deben ser registrados ante el Registro de Títulos competente.
 
El Sistema Torrens hace que el registro sea constitutivo y convalidante del derecho de propiedad inmobiliaria (y sus afectaciones), pues lo constituye en un paso imprescindible para poder oponer los derechos frente a los terceros. 
 
Por igual, bajo el Sistema Torrens, el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude. 
 
Principios Cardinales de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario (basada en elSistema Torrens):
 
* Especialidad: correcta determinación e individualización de objeto, sujeto y causa.

* Legalidad: depuración previa del derecho que se pretende registrar. 

* Legitimidad: verificación de que el derecho existe y pertenece a su titular.

* Publicidad: presunción de exactitud del registro, el cual esta dotado de fe pública; la base del sistema es la publicidad: poner en conocimiento de los terceros la existencia de un derecho real inmobiliario e indicar las afectaciones y limitaciones que pueda tener el mismo.
 
El Sistema Torrens surge en Australia, a raíz de la obra de Sir Richard Robert Torrens “The Australian System of convevaciong by Registration of Title”. La propuesta de Torrens fue adoptada por la Camara de los Comunes al aprobar la ley de registro inmobiliario australiana conocida como “Real Property Act” en el año 1858.
 
El Sistema Torrens es reconocido en la actualidad como el régimen legal de la tenencia de las tierras mas seguro, científico, y organizado de todos los sistemas que existen en el mundo. 
 
Ley 1542 sobre registro de Tierras del 07-11-1947

Esta ley se llama orden ejecutiva porque fue el gobierno americano invasor militar. Era un gobierno militar, los militares no hablan de leyes, ni de decretos, pronunciaban órdenes ejecutivas.

Esa orden ejecutiva trae una ley que todo el mundo la recibió con recelo y miedo. Los gringos, ante la 'barbaridad' de los terrenos comuneros necesitaban una ley clara, porque tenían inversionesgrandes en caña. Entonces fue así que trajeron el Sistema Torrens o Sistema catastral. El objetivo era registrar todos los terrenos.

El catastro es medir y censar todas las propiedades. Se le llamó sistema Torrens en honor a Sir Robert Torrens. Torrens era australiano, la ley de tierras es britanica, llega a USA y los gringos la traen aquí.

Este sistema tiene muchas oficinas y funcionarios. Estas son:

* Tribunal superior de tierras: actualmente hay uno solo funcionando. Se han creado otros pero no estan funcionando. Tribunal colegiado. Uno en Sto.Dgo. se encarga de conocer todos los asuntos administrativos y conoce en grado de apelación de las sentencias de los tribunales de tierra de jurisdicción original.

* El Abogado del estado. representa al Estado en el saneamiento. Es el ministerio público ante el tribunal de Tierras.

* Dirección general de Mensuras catastrales. Mide y censa los terrenos. Esta a cargo de un Director general que debería ser agrimensor. Es una oficina técnica.

* Tribunal de tierras de jurisdicción original. Esto quiere decir de primer grado, donde se origina el saneamiento en cualquier litis. Estan a cargo de un juez (unipersonal), independientes.

* La oficina de registro de títulos, a cargo del registrador de títulos. Expide certificado de títulos.

Ley 108-05 de 23-03-2005 sobre Registro Inmobiliario.

La presente ley se denomina “ley de Registro Inmobiliario” y tiene por objeto regular el saneamiento y el registro detodos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravamenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la
Intervención del Estado a través de los órganos competentes de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

Los Derechos Reales

Es una relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (Derecho de cosas .

El derecho real es el poder jurídico, de  caracter legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demas previstas en este

La Propiedad

Es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin mas limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas mas amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien2.

El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podra actuarse.

El Derecho de Uso

El derecho real de uso es aquel que otorga a sutitular el derecho a gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el título constitutivo y, a falta de éste, se regulan por lo que la legislación establezca al respecto3.
El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso, ya sean muebles o inmuebles, y pueden ser titulares del derecho de uso tanto personas físicas como jurídicas, si bien en este último caso es necesario establecer un límite temporal. Es un derecho personalísimo, que no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. En el derecho español se establece la imposibilidad de ser objeto de hipoteca.

El Derecho de Habitación

Consiste en el derecho a ocupar el apartamento y los anejos correspondientes por toda la vida del adjudicatario adquiriente.

Se extingue al fallecimiento o renuncia de la persona titular del derecho.

Se adquiere mediante precio, debiendo utilizarse por el adjudicatario el alojamiento exclusivamente como domicilio habitual y permanente, no pudiéndose el derecho de habitación ni vender, ni ceder, ni arrendar, ni traspasar a otro por ninguna clase de título. Tampoco se puede hipotecar.

El Usufructo
Del latín usus fructus, uso de los frutos, es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosapero no es de él (tiene la posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es su dueño. Por ello no podra enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario5.
La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravandola, enajenandola o mediante testamento.

Clases de usufructo

El usufructo puede ser simple, cuando lo disfruta sólo una persona, o múltiple cuando son varias, al mismo tiempo o sucesivamente.
En razón del bien usufructuado se entiende por propio aquel que recae sobre bienes inmuebles o no consumibles, e impropio aquel que lo hace sobre bienes consumibles.
Se llama parcial cuando afecta sólo a una parte del bien, y total cuando afecta al bien completo.
Finalmente, se diferencia, dependiendo de su origen, entre usufructo legal, que es aquel que la ley impone (como los que concede al cónyuge viudo sobre algunos bienes del premuerto), y el voluntario, en virtud de un contrato bilateral o por un acto de última voluntad (testamento). Por tanto, el usufructo puede originarse en un contrato (el propietario vende o regala el usufructo a un tercero), en una disposición testamentaria, o en una disposición legal.

La Servidumbre

Es la denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado fundo sirviente en favor de las necesidades de otro llamado fundo dominante perteneciente a otra persona7.

La Enfiteuta
Es un derechoreal que supone la cesión del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon, y de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener caracter perpetuo8.

El enfiteuta podra hacer valer su derecho frente a cualquier persona que perturbe su dominio útil. Esto incluye, como es lógico, la eventual perturbación proveniente del propietario de la cosa, con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constitución de la enfiteusis, sino que son una mera transmisión de parte de las facultades que conlleva el dominio.

Los Derechos reales accesorios

Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la finalidad de garantizar el pago de un crédito, y que confiere a su titular el derecho de preferencia y de persecución. En estos se sitúan algunos derechos que recaen sobre cosas, pero que son el accesorio de un derecho de crédito, en el sentido de que constituyen una garantía de ese derecho de crédito; refuerzan la situación del acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos reales accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis9.

La hipoteca
Contrato o derecho real por el que se gravan bienes inmuebles, sujetandolos a responder del cumplimiento de la obligación o el pago de la deuda del crédito obtenido10.
El Artículo 2114 del Código Civil establece que la hipoteca es un derecho real sobre los inmuebles que estan afectos al cumplimiento de unaobligación. Es por su naturaleza indivisible, y subsiste por entero sobre todos los inmuebles afectados, sobre cada uno y sobre cada parte de los mismos. Sigue a dichos bienes en cualesquiera manos a que pasen.

La prenda

Es un contrato por el que se entrega una cosa mueble a un acreedor para seguridad de su crédito, otorgandole la facultad de perseguir la cosa empeñada, retenerla en ciertos casos, y pagarse preferentemente con el producto de su realización, si el deudor no cumple la obligación garantizada11.
Por lo tanto, la cosa entregada no pasa a ser propiedad del acreedor, sino que su derecho es mucho mas limitado.

Requisitos de validez del contrato de prenda.

Según el Artículo 2074. establece que “Este privilegio no puede tener lugar, sino cuando exista una escritura pública o privada, debidamente registrada, que contengas la declaración de la suma debida, así como también la naturaleza y especie de las cosas dadas en prenda, o un estado anexo que indique sus cualidades, peso y medida. La redacción del acta por escrito y su registro no se exigen, sin embargo, sino en materia cuyo valor pase de treinta pesos.

La anticresis.
Es, en derecho civil, una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Mientras una parte de la doctrina la considera un derecho real, esta calificación es rechazada por algunos.