Publicidad general inmobiliaria

Publicidad de los derechos reales
Concepto: Acto o conjunto de actos por medio de los cuales se pone en conocimiento del público, con intervención del estado, la existencia y modificaciones de la propiedad y demás derechos reales sobre inmuebles.
Análisis del concepto:
Acto o conjunto de actos: Para una correcta publicidad nuestro sistema exige dos tipos de
actos:
Tradición:
ARTICULO 2.377.- La posesión se adquiere también por la tradición de las cosas. Habrá tradición, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese.
ARTICULO 577.- Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

La Inscripción: en el registro general inmobiliario (perfecciona la adquisición)
ARTICULO 2.505.- La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. Modificado por Ley 17.711 Art.1 Ver: Ley 17.801

Por medio de los cuales se pone en conocimiento delpublico, con intervención del estado: esto es para evitar la clandestinidad de lo derechos reales, poniendo en conocimiento del público cualquier modificación que se produzca en los mismos.
La existencia y modificaciones de la propiedad y demás derechos reales sobre inmuebles: Los actos que se deben registrar son los que tienen trascendencia sobre derechos reales de inmuebles.
En la actualidad también hay registros para muebles dada la naturaleza e importancia que tienen (automotores, buques, aviones).
Historia
Grecia: pregonero público
Asirios y caldeos: Cartel en el frente con propietario y gravámenes.
Derecho Romano
Mancipatio: Ante un funcionario público y 5 testigos para fundos itálicos, esclavos y animales.
Injure Cessio: Juicio simulado en el que el comprador reivindicaba la cosa ante la justicia y el vendedor se allanaba y entregaba la misma ante el pretor. Bienes que no estaban en la península itálica.
Después, tradition: Se entregaba la cosa con ciertas condiciones.
Francia: La transmisión se perfecciona por la simple voluntad de las partes.

Derecho germánico:
Sistema primitivo: Establecía: La entrega corporal de la cosa = Titulo
Entrega material en el lugar.
Acto con testigos y ciertas formalidades
Causa o convenio (compra venta, donación, etc.,)
Sistema judicial: Ídem Injure Cessio, la sentencia judicial = Titulo de propiedad. Los cuales constituyeron los primeros registros de la propiedad.
Sistema registral: La inscripción es el acto creador del derecho.

Sistema de nuestro código civil argentino: Vélez Sarfiel adopta el principio romanístico de la tradición pero con otras exigencias y no la simple entrega de la cosa.
Estascondiciones son:
* La tradición debe ser hecha por el propietario.
* Las partes que intervienen deben poseer capacidad necesaria.
* Que se haga por titulo suficiente para transmitir la propiedad.
Formas del titulo:
Sentencia judicial.
Escribano público.
Acto administrativo.
A través de la ley 17.711 para perfeccionar la transmisión de un derecho real se exige la inscripción en el registro de la propiedad.
Esto es para dar seguridad jurídica en defensa de terceros.

Objeto de la publicidad
Bienes muebles y bienes inmuebles > una mayor seguridad jurídica en defensa de terceros o porque representa la soberanía de los estados.

Finalidades (objetivos)
El estado
Conocer con seguridad la realidad físico-jurídica de inmuebles, gravámenes sobre ellos, etc.
Al estado
Como medio de lograr el saneamiento general de títulos.
Interés de terceros de buena fe
Para darle firmeza y estabilidad a la existencia y alcance de sus derechos.
Interés del propietario
Aumentando su oponibilidad a terceros e inatacabilidad de sus derechos.

Clasificación de los sistemas de publicidad:
l. Según la incidencia en la adquisición y modificación de derechos reales.
* Constitutivos: con la inscripción se adquiere el derecho. (Torrens)
* Declarativos: la inscripción solo perfecciona el derecho. (Argentina)
2. Según el elemento de base:
* Personales: se organiza a través de la persona titular del derecho.
* Reales: se organiza a través del inmueble, individualizado por una nomenclatura catastral.
3. Según los efectos que produce la publicidaden los derechos y sus títulos:
* Convalidante: la inscripción subsana o perfecciona cualquier error o defecto del titulo.
* No Convalidante: la inscripción no purga los vicios que tuvieren los títulos inscriptos.

Registro de la Propiedad Inmueble de San Juan - Ley 3.802

Es el órgano fundamental (oficina pública de carácter administrativo), que tiene a su cargo la organización y ejecución de la publicidad de los derechos reales.
La información está en un tipo de ficha donde se detallan:
* Características del inmueble, superficie, linderos, etc.
* Estado actualizado de la titularidad del inmueble.
* Oponibilidad a terceros.

Actos inscribibles y anotables
* Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. Ej. Transmisión de dominio, hipoteca, usufructo, uso y habitación, anticresis.
* Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.
* Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Ej. boletos de compra-venta de lotes de P.H., bien de familia, etc.

Registro inmobiliario en San Juan
Es un registro cerrado, es decir, solo tienen acceso al mismo, representantes legales (abogados, escribanos, agrimensores). Fue creado por la ley provincial 3.802. Es una entidad oficial y depende de la justicia.
En la actualidad existen dos registros físicos, uno en Jáchal que inscribe lo concerniente a Jáchal e Iglesia y funciona en la municipalidad; el otro en capital que inscribe a los 17 departamentos restantes.
En este registro también se inscriben los bienes del dominio privado del estado.
Es un registroperfeccionador, declarativo, no covalidante y real.
El registro esta dirigido por un abogado o escribano. La información esta contenida en la mesa de entrada y se brinda en general toda la información saliente y entrante, esto se realiza con formularios donde se aplica el principio de formalidad y legalidad. Los formularios se adquieren mediante el pago de un canon.

Certificados e informes otorgados
Minutas: es un resumen de lo que figura en el folio registral, el cual es enviado a la dirección de geodesia y catastro.
Informes: Para este tramite existe una mesa de entrada destinada a tal fin, en ella se solicita toda la información del estado actual y pasado de una parcela, con el fin de ver por Ej. La relación de títulos para la mensura. Con estos informes no existen restricciones en cuanto a la cantidad y momentos de pedido, ya que no posee valor legal.
Certificado: es un informe de la situación actual del inmueble. La solicitud del mismo se tramita ante la mesa de entrada, con un formulario específico para cada trámite, se paga un estampillado y al solicitante le entregan una tarjeta con código de barras y un número identificador del trámite. Este es de gran importancia ya que en cumplimiento del principio de prioridad, la recepción de esta solicitud produce lo que se llama el BLOQUEO, y durante su vigencia no puede ingresar otro tramite que sea incompatible.

Organigrama

Dirección
Sub.-dirección
Registros

Mesa de entradas

Declaratoria de
Herederos Inhibiciones HipotecasTransferencias

Folio Personal Folio Real P.H.

Archivos en tribunales

Litis Pendencia Cesión de der.
hereditarios

Dominio Privado del Estado

Principios Registrales

DEFINICIONES

REG. GENERAL INMOBIL.

REG. DE CATASTRO
|Publicidad: Principio en razon del cual existen los Registros. |(SI) |(SI) |
|Especialidad:(unidad de registración) Es aquel según el |Parcela Inmueble |Parcela |
|. cual la organización del registro debe basarse en un |Folio Real (SI) |(SI) |
|elemento que permita una guía permanente para la |
|registración de los actos. |
|Rogación: Es aquel por el cual el organismo registral se |(SI) Autorizante del doc. |(SI)Agrimensor, rep. |
|pone en movimiento solo a incitación de los interesados. |que se pretende Instr., y |Legal, el que tenga int. |
|Interesados: el que ~de, el que adquiere, el que |los que tuviesen interés |legitimo. |
|representa, el que tiene interés legitimo. |en asegurar el der. que se |De oficio por Org.|
ha de registrar |Catastral. |
|Prioridad: Este implica que el acto primero en el |(SI) El recibo de mesa de |(NO) Una vez |
|tiempo, respecto de la inscripción, desplaza al posterior |entrada excluye doc. |cumplido los recaudos |
|aunque fuera de fecha anterior. |presentados con |legales y reglam. Se |
posterioridad o los |esta al ultimo acto |
registra con cat. Inferior. |registrado |
|Tracto Sucesivo: Es el que establece que no puede transmitirse un derecho e|(SI) Perfecta cadena ininterrumpida |s? Tracto de propietarios por las|
|inscribirse, si el cedente no tiene su derecho debidamente inscripto en el |de titulares. Tracto abreviado en |minutas. De parcelas por los |
|registro. |casos |fraccionam. Exc. Nuevas pare. Que|
excepcionales |no están registradas |
|Legalidad: Es el que exige que el titulo a inscribirse |(SI) Facultad de examinar |(SI) Facultad de |
|debe reunir los requisitosexigidos por las leyes. |la legalidad de las formas |examinar la legalidad |
extrínsecas y comparar |de las formas |
con la reg. anterior. |extrínsecas y comparar con la |
|reg. anterior. |

|Legitimación: Los asientos registrales gozan de una |(NO) La inscripción no |(NO) La inscripción no |
|presunción de exactitud y veracidad, fundada en el |convalída el titulo nulo, |convalida el titulo nulo, |
|hecho de que no se inscriben actos viciados en su forma |ni subsana los defectos de |ni subsana los defectos |
|o contenido. |que adolecieren. |de que adolecieren. |
|Fe pública: Los asientos hacen plena fe respecto a |(NO) por el anterior |(NO)por el anterior |
|terceros o publico en general. |