11.1.5 ALEMANIA
El derecho germanico tiene un periodo primitivo en el que existen dos formulas que podemos decir que son equivalentes a la Mancipatio y a la In iure cessio. A la primera corresponde el formalismo ante Thinx, y a la segunda, la Auflassung.
1. SOLEMNIDAD ANTE EL THINX
Es una forma solemne de transmisión de inmuebles. No hay que olvidar que los germanos desde las épocas muy primitivas distinguieron entre muebles e inmuebles y los reglamentaron de distinta manera, lo que no sucedió en Roma.
Esta forma solemne se lleva a cabo mediante ciertos ritos y simbolismos que se ejecutaban ante la asamblea popular o ante el consejo comunal (thinx o mallus); la ceremonia era presidida por el Thinxmann, que era el jefe de la asamblea. El transmitente entregaba simbólicamente al adquirente el inmueble, ante la asamblea o el consejo, y el adquirente quedaba investido de la titularidad de la cosa.

2. AUFLASSUNG
Simultaneamente a la anterior, existe otra solemnidad que por su caracter judicial recuerda a la in iure cessio. Es la entrega (auflassung) de la cosa ante el juez. Se trata de un juicio ficticio, mas bien de jurisdicción voluntaria, pues el juez únicamente constata públicamente, es decir, autentica la investidura. Aquí no existe unaentrega simbólica, sino que el transferente abandona el inmueble, y el juez proclama la investidura.
Ambas formulas fueron primero orales y mas tarde se hicieron por escrito; pero siempre se inscribieron primero en los archivos judiciales o en los archivos municipales; y segundo se transcribieron en libros especiales. Al llegar el derecho Romano se debilito la publicidad pero muchas ciudades resistieron a la infiltración del derecho romano subsistieron las instituciones a través del tiempo y en el siglo XVII en Prusia, se restaura el antiguo sistema que queda definitivamente el Código Civil de 1896 se puede decir que es el bastión de la publicidad registral.

Esta contenido en el Código Civil, vigente desde el año de 1900 y en la Ordenanza Inmobiliaria, vigente desde el año 1936. En Alemania rige el sistema de Folio Real, o sea que cada finca posee su propia hoja.

La “hoja” es un cuaderno donde se inscriben las relaciones reales (no las obligaciones o personales); la hoja o folio tiene tres secciones destinadas: la primeraa las relaciones de propiedad; la segunda, a las cargas y a las limitaciones; y la tercera a las hipotecas, gravamenes.

El registro se obtiene por un proceso de jurisdicción voluntaria. Es una relación del particularcon la autoridad. Primero, se presenta una solicitud de inscripción que es como una demanda cuyo momento de presentación al Registro se anota. En esa demanda, se contiene el consentimiento del afectado, por la inscripción. La expresión del consentimiento es una declaración abstracta, es decir, que no hace referencia al proceso causal (verbigracia una compraventa), y no es necesario que aparezca el consentimiento o sea del beneficiado por la inscripción. Es pues la inscripción, el último elemento constitutivo de cualquier modificación real por negocio jurídico.

La inscripción determina el rango y tiene una doble eficacia. Se presume que los derechos inscritos existen tal como estan registrados pero en el proceso de que hemos hablado, cabe la prueba en contario (aunque ello es sin perjuicio de la consolidación del protegido por la fe pública).

La inscripción es plenamente eficaz a favor de cualquier adquirente de buena fe, pues aunque luego resulte que no coincide con la realidad jurídica, el adquirente se convierte en verdadero titular. En Alemania la discordancia es mas rara y lejana, dada la abstracción del negocio jurídico y por ser la inscripción constitutiva de este. La protección del registro aleman no se extiende ni a la circunstanciade hecho de las fincas, ni a las circunstancias personales de los contratantes.


11.1.6. FRANCIA

11.1.7 ESPAÑA
11.2 Antecedentes en México
En el México prehispanico no existían normas de caracter civil ni tampoco había una tradición escrita muy definida, no había registros acerca de las propiedades de las parcelas ni de las chinampas
Existía una especie de notario llamada TLACUILO, su labor mas bien era la de registrar los hechos históricos que afectaban a los mexicas y de aquí nos quedan algunos códices de amate que describían la distribución de la población en las 4 regiones en las que se dividía Tenochtitlan.
Cuando el inicio de la colonia la tenencia de la tierra se volvió motín de guerra, tanto en el centro como en Veracruz y los estados, entre estos las tierras mas fértiles fueron divididas entre los conquistadores.El fundamento jurídico de la repartición fue la interpelación de Hernan cortes a su llegada a las costas de Veracruz.Las cedulas reales fueron los documentos por los que la corona española reconoció o en su caso otorgo tierras a los indígenas.Estas cedulas se encuentran reguladas por las leyes del TORO que eran las leyes vigentes en España al momento de iniciarse la colonia.
En 1575 se expidieron las leyes de indias queregulaban la vida civil de los virreinatos y aunque en ellas se contemplaban el registro las disposiciones no se cumplían.
En el México independiente la constitución de 1824 no contemplo un capitulo de Garantías Individuales y no se estructuro por esta causa a una autoridad concreta que pudiera darfe publica de los actos civiles, cada estado o territorio de la republica (provincia) asumió en tareas sus atribuciones para regular la tenencia de los bienes, los beneficiados fueron los hacendados por que ni aun la Constitución de 1857 reconoció la validez de las cedulas reales, para garantizar la tenencia de la tierra de los pueblos.


11.2.1. ÉPOCA COLONIAL.
La conquista culminó en 1521 con la captura de Cuauhtémoc, por lo que nació así la Nueva España y la época colonial, en la cual los conquistadores se dedicaron a organizar la vida política, jurídica, religiosa y económica.
La primera acta del cabildo de la ciudad de México correspondió a la sesión que se celebró el 8 de marzo de 1524. Después aparecieron la del 13 de mayo de 1524 y la del 21 de julio de 1525.
Hernan Cortes, notario en Azua, el legendario conquistador de México, Don Hernan Cortes, ejerció la escribanía en nuestra isla, en el ensayo sobre el notario Mexicano, se precisa quecortes había nacido en Medellín, Villa de la provincia de Badajoz, España, en 1485 y que había sido empleado de notarios en Valladolid y Sevilla, antes de venir como expedicionario a las Ameritas recién descubiertas.
Vino a la isla con Nicolas de Ovando en 1502 y en 1504 solicita ser nombrado escribano del Rey para la ciudad de Santo Domingo, pero no obtiene éxito, posteriormente obtiene la escribanía del ayuntamiento de Azua, Cargo que ejerció hasta 1511

En 1512 salió conjuntamente con Diego Velasquez y se establece en la vecindad de Santiago de Baracoa, en Cuba, y allí es nombrado escribano y la ejerce hasta 1519, cuando sale de Cuba y conquisto el imperio de los aztecas. Murió en España en 1547.
El primer documento notarial de América, el viernes 3 de agosto de 1492, cuando el futuro almirante de la mar océano, parte desde el puerto de palos de Moguer, en la calavera 'Santa María', capitaneada por el propio Cristóbal Colon, viene con Don Rodrigo de Escobedo, escribano de toda la armada, por ser el primero en pisar tierras Americanas y haber tenido el honor de levantar el acta en la que requería a los indígenas que le manifestaran si tenían alguna objeción contra la ocupación que hacían de eso territorios en nombre de los reyes de España.